'임대차 3법'이 국회에서 처리되면서 세입자들이 조금 더 긴 기간(2년+2년)을 덜 오른(5% 이내) 임대료로 거주할 수 있게 됐다.

반면 임대인은 동일한 세입자와의 계약이 더 길어지고 임대료 상승률에도 제한이 생기니 세입자를 '가려서' 받고자 하는 유인이 커졌다. 특히 수요가 공급을 웃도는 서울 등에선 거래상 임대인이 더욱 우위를 차지할 수밖에 없다.

집 구하는데 '면접' 봐야 할 수 있다는 말이 나오는 이유다. 자연스럽게 계약(임차)기간이 훨씬 긴 외국의 사례에도 관심이 쏠린다. 실제 아예 임대차 계약 기간을 '무기한'으로 설정해놓은 독일이나 프랑스 등에서는 이미 '세입자 면접'이 일반적이다.
내보내기 힘드니, 들일 때 까다롭게

참여연대 발표에 따르면 우리나라 세입자 평균 계속 거주 기간은 평균 3.4년이다. 세입자의 58.6%가 현 주택에 2년 이내로 거주하고, 2년 내 주거 이동률은 세계 1위다.

반면 독일의 세입자 평균 거주 기간 12.8년. 독일은 한 번 월세 얻기가 힘들지 세입자가 정식 계약을 체결한 후엔 집주인이 월세를 올리기도, 세입자를 내보내기도 어렵다. 임대차계약 최단 기간은 1년, 특별한 사유가 없다면 '무기한' 계약이 일반적이다.

임차인이 계속 거주하겠다고 하면 종신계약도 가능하다. 월세 체납만 없으면 계속 거주를 보장해야 하고 갱신 거절 시 감독관청 승인이 필요하다. 만약 임대 기간을 제한하기 위해선 집주인이나 가족이 그 집을 이용하겠다거나 철거, 수리를 해야 한다는 등의 특별한 사유가 필요하다.

임대료는 기본 3년에 20% 이상 올릴 수 없고 일부 주는 15%로 제한하기도 한다.

이렇다 보니 임대인들은 세입자를 좀 더 까다롭게 고르려 한다. 세입자는 신상정보와 재정상태 등을 기록한 ‘지원서’를 작성해 제출하고 집주인은 ‘서류면접’으로 세입자를 고른다. 재정증명은 보통 직전 3개월치 급여명세서를 제출해야 한다. 대도시에선 경쟁률이 100대 1까지도 간다.

프랑스도 비슷하게 세입자를 보호한다. 보증금은 월세 1개월 치로 제한돼있고 임대차 기간은 최소 3년이다. 임대인이 계약 연장을 하지 않으려면 독일처럼 '정당한 사유'가 필요하다.

임대료 인상도 제한한다. 국가통계경제연구원이 소비자물가지수를 고려해서 분기마다 기준임대료지수를 발표하는데, 이 지수를 초과해서 인상할 수 없다. 주거난이 특히 심한 지역은 임대료 상한과 하한을 정해 임대료 자체를 규제한다.

역시 이렇다 보니 임대인들은 세입자들에게 소득 보증을 요구한다. 임차인들은 월세 3배 정도의 수입 있거나 그 정도의 수입이 있는 (현지) 보증인이 있어야 한다.
서울도 베를린·파리처럼?

기존 세입자에 대한 보호는 강하지만 맹점도 있다. 신규 세입자와 계약할 땐 임대료 규제를 받지 않는다는 것. 임대인들이 이 빈틈을 노려 월세를 올리면서 독일 베를린이나 프랑스 파리 등 주요 도시에서 월세가 지속 상승했다.

이 때문에 독일은 2015년부터 주거난이 심한 곳에선 첫 계약 임대료에도 규제 조항을 만들었다. '지역상례적 비교임대료'를 정해 이보다 10%를 초과해 월세를 책정하지 못하도록 한다. 프랑스도 새로운 세입자와 계약을 할 때 이전 세입자가 내던 임대료도 계약서에 적게 해 과도한 임대료 인상도 방지한다.

월세상한제 적용에 반대하는 입장에서는 부동산 임대인의 수익성 감소가 보수나 집 유지 및 관리를 줄이고 결과적으로 이미 노후화된 건물이 많은 대도시 주거 상태를 악화할 수 있다고 주장한다.

이번에 통과된 임대차 3법으로 우리나라에서도 '세입자 면접'이나 '주거환경 낙후' 등의 문제가 생길 수 있단 우려도 나온다. 임차인과의 계약 기간이 2년에서 4년으로 늘면서 임대인들의 세입자 선별이 까다로워지고 집 보수 등 투자도 줄어들 수 있단 것이다. 또 4년마다 전·월세가 폭등할 수 있단 우려도 있다.

파리·베를린·뉴욕의 사례처럼 신규 임대차 계약도 종전 임대차 임대료와 비교해 인상률을 제한할 필요성, 공급 확대의 필요성이 대두되는 이유다.

http://n.news.naver.com/mnews/article/008/0004451525?sid=104