작성일 : 24-04-07 03:43
[단독]같은 14억인데···아파트 보유세는 142만원, 단독주택은 24만원?
 글쓴이 : 행복이 (121.♡.217.190)
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인스타 팔로워 늘리기 실거래가가 비슷한 아파트와 단독주택의 올해 보유세가 많게는 6배 가량 차이나는 것으로 확인됐다. 단독주택의 공시가격이 실거래가의 20%도 반영하지 못하는 경우도 있었다.
주택 유형별, 가액별로 공시가격의 시세 반영률이 천차만별이고 이에 따라 보유세의 누진적 과세 기능이 제대로 작동하지 않고 있지만, 정부가 공시가격 현실화 로드맵을 폐지키로 하면서 과세 형평성을 맞추는 동력이 떨어질수 밖에 없다는 지적이 나온다.
경향신문은 2일 한국도시연구소에 의뢰해 2020년과 2024년 서울·경기·부산의 아파트와 단독주택 각각 21곳의 실거래가와 공시가격, 올해 부과될 보유세 추정치(재산세+종합부동산세)를 비교했다. 보유세는 1가구1주택자에게 올해 적용되는 세법을 기준으로 계산했다.
조사 결과, 실거래가가 비슷할 경우 단독주택이 아파트보다 공시가격이 훨씬 더 낮게 책정됐다. 이 경우 아파트 보유자는 단독주택 보유자보다 더 많은 세금을 내게 된다.
경기 과천시 래미안슈르 아파트(전용면적 84㎡)와 부산 부산진구 범전동 단독주택(연면적 297㎡)은 지난해 각각 14억7200만원과 14억7000만원에 실거래 됐다. 그러나 공시가격은 아파트(8억6200만원)가 단독주택(2억4900만원)보다 3.4배 더 높았다.
기준점이 달라지니 내야 할 세금의 크기도 달라졌다. 아파트 보유자가 올해 내야 할 보유세는 142만원이지만, 단독주택 보유자의 보유세는 24만원에 불과했다. 같은 가격대의 주택인데도 아파트 소유자가 단독주택 소유자보다 보유세를 6배 가량 더 내게 되는 것이다.
이는 이 단독주택의 실거래가 반영률(16.9%)이 비교대상 아파트(58.6%)에 비해 현저히 낮았기 때문이다. 정부는 아파트 등 공동주택의 공시가격은 통상 실거래가의 70% 수준에 맞추면서, 단독주택은 개별성이 강해 정확한 실거래가 파악이 어렵다며 공시가격을 보수적으로 산정해왔다.
과천시 주공10단지(전용면적 121.45㎡)와 서울 서초구의 단독주택(연면적 246㎡)도 지난해 실거래가가 24억9500만원, 25억원으로 500만원 차이밖에 나지 않았다. 하지만 공시가격은 각각 16억8400만원과 10억9500만원으로 차이가 컸다. 보유세도 460만원과 200만원으로 2배 이상 차이가 났다.
보유세는 주택 가액이 높을수록 실효세율(실거래가 대비 보유세 비율)도 높아지는 누진적 구조를 가진다는 특징이 있는데, 단독주택에서는 이같은 차이가 거의 발견되지 않았다.
서울 서초구 서초동의 단독주택(연면적 246㎡)은 지난해 25억원에 실거래됐으나, 올해 공시가격은 11억2000만원에 불과했다. 실거래가 반영률은 43.8%로, 공시가격이 실거래가의 절반에도 미치지 못했다. 이 주택 소유자가 올해 내야 할 보유세는 200만원에 불과했다.
반면 지난해 7억1000만원에 실거래된 서울 강북구 미아동의 단독주택(연면적 231㎡)의 올해 공시가격은 4억600만원이었다. 실거래가 반영률은 57.0%로, 정부가 발표한 단독주택 현실화율(53.6%)을 웃돌았다. 이 주택 소유자가 올해 내야 할 보유세는 46만원이었다.
이 주택의 실효세율은 0.07%로 20억원대 서초동 단독주택(0.08%)과 비슷한 수준이었다. 만약 서초동 단독주택 실거래가 반영율이 미아동 단독주택과 동일했다면, 서초동 단독주택은 보유세를 80만원가량 더 내야 했다. 비싼 부동산에 더 적은 세금이 매겨지는 역진적 과세가 벌어지고 있는 것이다.
홍정훈 한국도시연구소 연구원은 서울과 경기, 부산에 있는 단독주택 모두 보유세 실효세율의 가액별 차이가 거의 없는 것으로 나타났다며 더 많이 가진 사람이 더 많이 내는 보유세의 누진적 과세 기능이 제대로 작동하지 않고 있다고 지적했다.
어떤 부동산을 소유하고 있느냐에 따라 달라지는 시세 반영률은 공시가격 제도가 도입된 이후로 줄곧 지적된 문제였다. 이는 2019년 공시가격 현실화 로드맵이 제정된 배경이기도 하다. 공시가격 로드맵은 공시가격을 시세의 90%까지 끌어올리는 한편, 주택 가액이나 유형별로 현실화율 제고 속도를 달리해 편차를 줄이는 것을 목표로 했다.
하지만 윤석열 정부가 ‘국민 세부담’을 이유로 로드맵 전면 폐기를 선언하면서, 이미 존재하는 격차를 어떻게 좁힐지에 대한 구체적인 계획까지 사라졌다는 지적이 나온다
국토부는 공시가격 현실화 계획 폐지는 공시가격 산정에 있어 시세 반영을 부정하는 것이 아니라 인위적인 시세반영률 인상을 폐기하겠다는 것이라며 주택 가액별, 유형별로 ‘키맞추기 작업’을 계속하겠다는 입장이다.
하지만 지역별·가액별 현실화율 목표치를 수립하지도, 공개하지도 않는 상황에서는 조세 형평성을 확보하려는 동력이 떨어질 수밖에 없다는 지적이 나온다.
홍 연구원은 2023년 실거래가도 반영하지 못한 사례가 올해도 다수 발견되는걸 보면 정부 의지를 의심할 수밖에 없는 상황이라며 공동주택 뿐 아니라 단독주택도 실거래 사례를 반영해 공시가격을 산정함으로써 유형별 불균형을 해소해야 한다고 주장했다.
정부가 내년도 전공의 정원 배정 시 비수도권의 비율을 높이겠다고 밝혔다. 정부는 지역별 의대 정원과 전공의 정원 비율을 연동하는 방안도 검토한다.
박민수 의사 집단행동 중앙재난안전대책본부(중대본) 제1총괄조정관(보건복지부 제2차관)은 5일 브리핑에서 전날 열린 ‘의대 교육 지원 태스크포스(TF)’ 회의 결과를 소개했다.
현재 비수도권의 의대 정원 비율은 전체 의대 정원의 66%다. 앞서 지난달 20일 정부가 발표한 2025학년도 정원 배정에 따르면 비수도권 의대 정원 비율은 72.4%로 올랐다. 반면 비수도권의 전공의 정원은 전체의 45% 수준으로, 의대 정원과 전공의 정원 사이에 불균형이 생겼다.
박 차관은 지역에서 의대 졸업 후 수련까지 받는 경우 지역에 정착해 근무하는 비율이 높지만, 현재는 지역에서 의대를 졸업하더라도 수도권에서 수련받는 경우가 많다고 말했다. 그러면서 TF에서는 지역의료 인력 확보를 위해 지역 수련병원의 전공의 정원이 더 확대돼야 한다는 데 공감했다며 2025년도 전공의 정원을 인스타 팔로워 늘리기 배정할 때 비수도권의 배정 비율을 높이고, 중장기적으로는 지역별 의대 정원과 연동하는 방향을 검토하기로 했다고 밝혔다.
정부는 내년도 지역별·병원별 전공의 정원은 향후 전공의와 전문학회, 수련병원 등을 대상으로 의견을 수렴하고, 수련환경평가위원회 논의 등을 거쳐 올해 11월까지 확정할 계획이다. 의대 교육 지원 TF에서는 국립대병원 교수 증원, 임상교육훈련센터 확충 등 지역 내 수련 역량 강화를 위한 지원 방안도 논의했다.
윤석열 대통령과 박단 대한전공의협의회 비상대책위원회 만남 이후에도 양측 간 입장차이는 좁혀지지 않았다. 박 차관은 정부는 유연하고 포용적이면서도, 원칙을 지키는 흔들림 없는 자세로 의료개혁을 반드시 완수하겠다고 말했다. 그는 대통령, 총리, 장관에 이르기까지 의료계와의 진정성 있는 대화를 위해 노력하고 있다며 의료계에서도 집단행동을 멈추고 대화의 자리로 나와 기탄없이 논의해나갈 것을 당부드린다고 말했다.
세 부담 낮추고 투자자 보호 강화가상자산 재산 증식 제도화 명목경제 파급효과 고려 않고 ‘표심’만
‘소득 있는 곳에 과세’ 원칙 어긋나주식 등 실물 투자 유도에도 역행
가상자산에 대한 관심이 뜨거워지면서 총선을 앞둔 정치권도 ‘코인개미’ 표심을 겨냥한 가상자산 공약을 쏟아내고 있다. 세금 부담을 낮춰주고 투자자 보호를 강화해 가상자산이 재산 증식 수단으로 활용되도록 제도화하는 내용들이 담겼다.
하지만 가상자산에 대한 과세 완화는 ‘소득 있는 곳에 세금 있다’는 조세 원칙에 어긋나고, 주식시장을 통해 궁극적으로 기업·주주·노동자에게 갈 자금이 투기성 짙은 가상자산으로 쏠리는 결과를 초래할 수 있어 바람직하지 않다는 지적이 제기된다.
현행 법상 내년 1월1일부터 공제한도인 250만원을 초과하는 가상자산 양도차익에 대해 20% 세율로 분리과세를 한다. 그런데 총선을 앞두고 국민의힘은 가상자산 관련 법제화가 완료될 때까지 과세를 추가 연기하는 공약을 내놨다.
더불어민주당도 가상자산 투자소득 공제한도를 국내 주식에 준하는 5000만원까지 늘리는 공약을 발표했다. 가상자산 투자 소득에 매기는 세금을 줄여주자는 것이다. 반면 녹색정의당은 공제한도를 유지하고 과세를 예정대로 시행하자는 입장이다.
이를 두고 표심 얻기에 급급한 거대 양당이 경제에 미치는 파급효과를 고려하지 않고 과세 완화에 앞장선다는 비판이 나온다. 정부가 국내 증시 저평가 해소를 위해 추진하는 기업 밸류업 프로그램에도 역행한다.
김유찬 홍익대 교수는 투자로 소득이 생기면 전부 과세하는 게 원칙이라며 가상자산에 투자될 돈이 주식·실물 투자로 가도록 유도하는 게 아니라 오히려 반대로 간다는 건 선심성 정책으로 볼 수밖에 없다고 했다.
이와 함께 민주당은 회기 중 국회의원의 가상자산 거래 금지, 국민의힘은 가상자산 백지신탁 도입을 공약했다. 양당 모두 가상자산이용자보호법(가상자산법) 2단계 입법에 나선다는 입장이다. 오는 7월 시행되는 가상자산법은 불공정행위 처벌 등 투자자 보호 조항이 포함됐지만 코인 발행 규제 등은 빠져 있다.
세부적으로 보면, 여당은 투자자 보호를 목적으로 가상자산 전담위원회 설치 및 거래소 표준 공시제도를 추진해 가상자산 유통·발행량 기준을 통일하겠다고 밝혔다. 민주당은 통합감시 시스템을 설치하고 개별 거래소의 오더북(장부)을 통합해 투명성을 높이겠다는 입장이다.
다만 세계적으로 거래되는 가상자산의 특성상 표준 공시제도를 구축하는 건 현실적으로 쉽지 않다. 국내에서 상장되는 ‘김치코인’에만 규제가 적용될 경우 역차별 논란이 발생할 수도 있다. 조재우 한성대 교수는 기업들이 규제가 없는 해외에 법인을 세우는 경우가 많아질 수 있다고 밝혔다.
민주당은 기관투자가의 가상자산 시장 참여를 허용하고 가상자산 기반 인스타 팔로워 늘리기 상장지수펀드(ETF) 발행·상장·거래도 추진한다. 가상자산 ETF의 개인종합자산관리계좌(ISA) 편입 허용도 공약에 담았다.
이효섭 자본시장연구원 금융산업실장은 비트코인의 변동성이 워낙 크고 가격 상한가도 없어 파생상품보다 위험한데, (ISA로) 국민들한테 투자하도록 하는 것이 적절한지는 의문이라고 말했다.
국내 운용사들이 가상자산 ETF 출시에 적극 나설지도 미지수다. 금융투자업계 관계자는 은행들이 홍콩 ELS 사태로 보수적으로 접근하고 있는 만큼 운용사들이 섣불리 나서기는 어려울 수 있다고 말했다.
토큰증권 입법도 거대 양당이 내세운 주요 공약이다. 토큰증권은 미술품과 지식재산권 등의 권리를 잘게 쪼개 분산원장 기술을 통해 발행하는 증권으로 아직 법제화되진 않았다.
업계는 조속한 법제화를 반기면서도 토큰증권의 성장 가능성에 대해선 입장이 엇갈린다.
한 금융투자업계 관계자는 조각투자가 수익성이 큰 것도 아니고 안전한 것도 아닌 애매한 상태라며 새로운 상품이다 보니 투자자가 겁을 내는 측면도 있을 것이라고 말했다.